Recentemente, a KL Engenharia juntamente a Yasser Holanda Advogados Associados e a It’s Ok Ideias, participaram por meio de consórcio, de um Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) cujo objetivo foi apresentar diversos estudos de modelagem para os espigões da Beira Mar (Avenida Rui Barbosa) e do Náutico (Avenida Desembargador Moreira), no município de Fortaleza.

A PMI é um procedimento administrativo consultivo pelo qual a Administração Pública concede a oportunidade para que empresas privadas, elaborem modelagens com vistas à estruturação da delegação de utilidades públicas. É lançado um edital de chamamento público para que os interessados sejam autorizados a apresentar estudos e projetos específicos, conforme diretrizes pré definidas úteis à elaboração do edital de licitação pública e ao respectivo contrato. Essa é uma etapa importante que antecede a realização de concessões entre parcerias público-privadas.

Dessa forma, a KL Engenharia desenvolveu estudos que propuseram equipamentos nos espigões que pudessem constituir novos atrativos consolidadores de Fortaleza como um destino turístico nacional e internacional. A intervenção pretende auxiliar no desenvolvimento socioeconômico da região para gerar mais empregos e oportunidades para a população, contribuindo para o fortalecimento do turismo e da relação dos moradores com os espaços da cidade.

Nathália Santiago, coordenadora do projeto, explica que a KL Engenharia aproveitou a oportunidade dada pela Prefeitura para apresentar uma proposta de revitalização de um espaço, hoje, pouco utilizado da cidade, desenvolvendo o conceito de equipamentos de lazer e entretenimento voltados tanto para os moradores de Fortaleza quanto para os turistas. “A inspiração veio da opinião dos transeuntes da Beira-mar que apontaram que tipo de estabelecimentos sentiam falta na região, e também usamos como referência os píers ao redor do mundo que costumam abrigar equipamentos de convivência, entretenimento, varejo e alimentação”, completa.

Modelagens

Os estudos solicitados pela Secretaria Municipal de Governo na PMI contemplaram as modelagens operacional, econômico-financeira, jurídica, socioambiental e de engenharia e arquitetura para a instalação, gestão, operação e manutenção dos espaços de empreendimento de entretenimento para os dois espigões.

O projeto propôs a instalação de dois equipamentos em formato de mall (shopping aberto), um no espigão da beira-mar e outro no espigão do náutico. As modelagens foram desenvolvidas tendo como viés o oferecimento de locais seguros, funcionais, atrativos e economicamente viáveis.

Perspectiva do estudo para o espigão do Náutico
Perspectiva do estudo para o espigão da Beira-mar

Na modelagem operacional foi considerada a exploração comercial imobiliária direta dos malls com espaços para alimentação, varejo, serviços, atrações de entretenimento e lazer, além de áreas de publicidade e mall activation de marcas distribuídos em 2.495,16m² de ABL. Foram considerados 3 pavilhões em cada espigão. Os primeiros foram voltados para serviços ao público e guardería, o segundo para comércio e o terceiro para o público ter uma experiência gastronômica, além de acesso a apresentações artístico-culturais, instigando os visitantes a completarem o passeio até a ponta do espigão. Na modelagem, foram apresentados os planos comercial e operacional, além das estimativas de custos e receitas, e o sistema de mensuração de desempenho para que a Prefeitura pudesse fiscalizar a operação da empresa concessionária.

Perspectiva do estudo para equipamento de gastronomia

No estudo da modelagem de engenharia e arquitetura foi contemplada a construção de 2.997,73m² distribuídos nos 6 pavilhões mencionados anteriormente e no acréscimo de 3m de laje para cada lado dos espigões. Os princípios considerados para o desenvolvimento da engenharia e arquitetura foram os de sustentabilidade construtiva e ambiental, considerando sempre minimizar os impactos sobre a estrutura existente e potencializar a integração dos equipamentos com o espaço público e com a natureza. Dentro da modelagem foi desenvolvido estudo de diagnóstico da infraestrutura existente, estudo de concepção, estudos complementares, projeto de arquitetura e projetos complementares de engenharia (água, esgoto, elétrico e incêndio), além de modelagem 3D e orçamento.

Já na modelagem socioambiental, foram levantados dados de diagnóstico dos perímetros de abrangência, elementos de interesse público das intervenções, melhorias e avaliações imobiliárias esperadas. Também foi realizada a análise dos impactos do projeto, medidas mitigadoras e orçamento das medidas ambientais.

Dentre os impactos benéficos, foram considerados como principais: atração de visitantes, revitalização de bairros históricos da capital, integração com outros empreendimentos voltados para o fortalecimento do turismo no município, criação de postos de trabalhos diretos e indiretos, melhoria da segurança pública local, oferta de opção de entretenimento educacional de qualidade para a população de Fortaleza.

Para a modelagem econômico-financeira o consórcio apresentou as análises e projeções de receitas e despesas, além da análise da modalidade de contratação, identificação e respostas a riscos, modelo financeiro detalhado e plano de negócios. A TIR apresentada foi de 16,3% ao ano real, WACC de 8,4% anual real, Break Even de 13 meses e payback de 64 meses.

No estudo de modelagem jurídica foi explicado que o projeto propõe ser todo autofinanciável não necessitando o envolvimento de contraprestação pecuniária do parceiro público ao parceiro privado. Foi considerado um período de 18 anos de concessão e foram apresentados a modalidade de contratação mais adequada, os critérios de julgamento e de qualificação da licitação, condições precedentes à assinatura do contrato, termo do edital e minutas do contrato, mecanismos de fiscalização do contrato e etc. Toda a modelagem foi embasada pela avaliação jurídica da viabilidade do modelo proposto, com análises e soluções institucionais, jurídicas e regulatórias pertinentes ao encaminhamento do projeto, em harmonia com a legislação aplicável.

A KL Engenharia, além de apresentar as modelagens para a PMI da Beira-mar, também foi autorizada a apresentar os estudos de modelagem para instalação, gestão, operação e manutenção de empreendimento de entretenimento no espigão da Rua João Cordeiro — Praia de Iracema, também em Fortaleza. O Procedimento de Manifestação de Interesse está no processo de avaliação das modelagens entregues para a divulgação do resultado.